'Sóng' bất động sản Phú Quốc dập dềnh cùng diễn biến dự án Luật Đặc khu

Giữa tháng 8, sau thông tin dừng quy hoạch Phú Quốc lên đặc khu và sau cơn lụt lịch sử ở huyện đảo này, anh Lê Hoàng (tự nhận là dân đầu cơ đất) rao bán mảnh đất nền tại Dương Đông - Cửa Cạn (xã Cửa Cạn, Phú Quốc) với giá 17 triệu đồng/m2, giảm 1,5 triệu/m2 so với đầu năm. Còn nếu so với cơn sốt đất đầu 2018, giá mỗi m2 đất đã giảm 7 triệu đồng.

Từng mua đi bán lại trên dưới 15 lô đất nền từ cuối 2017 đến nay, anh chia sẻ: “Cứ nghĩ là lãi nhưng lại không lãi. Ngay khi cơn sốt chững lại, tức thời điểm hoãn thông qua luật đặc khu và UBND tỉnh Kiên Giang tiến hành thanh, kiểm tra việc mua bán bất động sản, tôi còn ôm 6 mảnh, không kịp thoát". Tiền để đầu tư của anh chủ yếu là vay ngân hàng. Do đó, từ đó đến nay, anh phải bán cắt lỗ nhiều mảnh. Hiện tại, anh còn "ôm" một mảnh tại xã Cửa Dương nhưng chưa bán được, đang kỳ vọng sẽ có giá tốt vì Chính phủ vừa chỉ đạo tiếp tục lập quy hoạch để Phú Quốc trở thành đặc khu.

"Trong 2 năm mà hàng chục lần vui, buồn với đất", anh Hoàng nói.

Giữa năm 2017, tức thời điểm dự thảo Luật đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc (Luật Đặc khu) được bàn thảo tại nghị trường Quốc hội, anh Hoàng từ Hà Nam theo phong trào vào Phú Quốc làm “cò”, sau đó là đầu cơ đất . Từ đó đến nay, với giới đầu cơ như anh Hoàng, có người lãi hàng chục tỷ đồng, cũng có người kịp tháo chạy, có người bán cắt lỗ nhằm vớt vát vốn. Động thái này phản ánh một phần biến động, ảnh hưởng của thị trường bất động sản bởi dự án Luật Đặc khu.

Từ cuối 2017 đếb giữa 2018, thị trường bất động sản Phú Quốc lên cơn sốt chưa từng thấy, nhiều văn phòng môi giới mọc lên. Ảnh: Lao Động.

Cuối 2017- giữa 2018: Lập kỷ lục về giá

Báo cáo của Ban Quản lý đảo Phú Quốc cuối năm 2017 cho thấy Phú Quốc đã thu hút được 254 dự án với tổng vốn đầu tư đăng ký 377.836 tỷ đồng (khoảng 16,7 tỷ USD). Trong đó, nhiều tập đoàn lớn trong nước đã rót hàng chục nghìn tỷ vào đây như Sungroup, Vingroup, CEO Group, Bim Group… Cuộc đổ bộ của các nhà đầu tư lớn, cùng với dự thảo Luật Đặc khu được bàn thảo tại Nghị trường Quốc hội khiến giới đầu tư nhỏ lẻ đổ xô vào Phú Quốc. Hoạt động mua đi, bán lại khiến giá đất Phú Quốc được cho la lên đến đỉnh điểm.

Tại thời điểm đó, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá đất nền Phú Quốc tăng 10 lần sau 3 năm và khoảng 35% so với năm 2016. Có lô đất giá 800 triệu đồng, nhưng chỉ sau 3 năm đã lên tới 18 tỷ đồng. Các phương tiện thông tin đại chúng đưa tin số văn phòng nhà đất ở Phú Quốc mọc lên nhiều "như nấm sau mưa", giới môi giới đất tại đây nhiều không kém dân địa phương.

Báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chỉ ra rằng tại Phú Quốc xuất hiện tình trạng một số nhà đầu tư cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng, đất nông nghiệp. Thậm chí, có tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định pháp luật, có hiện tượng giá đất nền tăng cao trong thời gian ngắn. Cơn sốt khiến nhiều người kiếm hàng chục tỷ, nhưng cũng khiến nhiều người “ôm” nợ do không kịp thoát khi có thông tin hoãn thông qua Luật đặc khu vào tháng 6/2018.

Trầm lắng và tháo chạy

Có 2 xu hướng chính sau khi Quốc hội đồng ý lùi thông qua dự án Luật Đặc khu. Đối với các nhà đầu tư lớn “rót” hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng để đầu tư xây dựng dự án, hoạt động xây dựng vẫn tiếp tục. Đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, giới đầu cơ, việc 85% đại biểu Quốc hội đồng ý hoãn thông qua Luật Đặc khu mở đầu cho cuộc tháo chạy, rút lui khỏi thị trường bất động sản đảo ngọc. Giá đất Phú Quốc cũng vì thế mà giảm nhiệt, có nơi giảm 20-30% giá chỉ sau 1 tuần.

Theo ghi nhận của báo Người Lao Động hồi tháng 6/2018, tại một số tuyến đường lớn ở Phú Quốc như Nguyễn Trung Trực, Trần Hưng Đạo, Hùng Vương, 30/4, Cách Mạng Tháng Tám,…nhiều văn phòng môi giới BĐS hình thành trong đợt sốt đất đã âm thầm tháo dỡ bảng hiệu, rút khỏi Phú Quốc.

Các văn phòng môi giới còn trụ lại ở Phú Quốc có tình trạng chung là rất vắng khách, thậm chí có nơi đóng cửa do không có khách đến giao dịch. Tại các dự án phân lô bán nền, không còn hình ảnh nhân viên tư vấn ùa ra đường chào mời rôm rả khách mua nữa; có nơi còn tháo cả bảng dự án khu dân cư...

Nhân viên của một số phòng công chứng cho biết sau khi có quyết định tạm ngưng chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phân lô, tách thửa thì lượng khách đến đây giao dịch giảm đi rất nhiều. Lúc trước, phòng công chứng làm cả ngày thứ 7 vẫn không hết khách, nay cả ngày có khi chỉ… ngồi chơi.

Tình trạng trầm lắng của thị trường bất động sản Phú Quốc kéo dài từ đó đến nay, thậm chí trầm lắng hơn khi Chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang có văn bản đề nghị Thủ tướng cho dừng việc lập quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đảo Phú Quốc thành "đặc khu kinh tế" cho tới khi Luật đặc khu được Quốc hội thông qua.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng sự trầm lắng này là cơ hội để thanh lọc thị trường, cũng là điều tất yếu phải diễn ra để giá đất Phú Quốc quay về giá trị thực. Ông Đính khẳng định Luật Đặc khu có tác động đến thị trường bất động sản, tuy nhiên, ở góc độ đầu tư, nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng bởi giá đất của Phú Quốc đang bị thổi phồng so với giá trị thực.

“Trong thời gian ngắn, nếu giá trị của đất tăng 20-30% là tăng ảo, một khi đã tăng ảo và xuất hiện bong bóng thì bong bóng có thể vỡ bất kể lúc nào”, ông Nguyễn Văn Đính nói.

Theo nhận định của Mạnh Khanh Real (MKR), đất tại phú quốc đang là cuộc chơi của các nhà đầu tư lớn, có tầm nhìn trung và dài hạn. Vì giá đã đến ngưỡng giá trị thật chứ không còn bị thổi giá như trước kia. Các nhà đầu tư lướt sóng nay đã tháo chạy, điển hình là các vị trí đẹp tiềm năng thì giá có nơi thậm chí tăng lên chứ không hề giảm vì nhà đầu tư không vay mượn và có tầm nhìn lâu dài, họ cũng đã có kế hoạch để kinh doanh trên chính lô đất vị trí đẹp do lượng khách du lịch ngày càng gia tăng nhanh tại phú quốc. Trong thách thức có cơ hội, đây cũng là thời điểm để các nhà đầu tư thông minh quyết định xuống tiền khi giá đất đã quay về giá trị thực và có thêm nhiều lựa chọn.

Theo Lâm Tùng

Người đồng hành